华商研究 | 新冠肺炎疫情影响房地产与建设工程的相关法律问题

华商律师 2023-08-25

PART1

房地产方面

1.餐厅、影院、KTV、酒吧等经营场所的租赁：我们经营一家餐厅（或影院、KTV、酒吧等），现在因为疫情和政府的规定，我们只好停业了（或业务量锐减），应该要到疫情宣布结束才能开业（或业务恢复正常），但是房屋租金还需要支付，这种情况下我们可以不支付或者少支付租金么？

答：应该可以减免租金。根据我们检索2003年非典期间的相关案例（相关案例案号如【（2018）鲁06民终268号】【2004】沪二中民二（民）终字第354号）【（2008）绍中民一终字第143号】等等），如租赁合同是在疫情发生前订立的，60%以上的案例支持承租方减免租金。因有关部门防治非典疫情采取行政措施导致承租方无法正常经营的，应当认定为不可抗力的范畴，即大部分法院均认定因非典疫情产生的合同纠纷，均可适用不可抗力或情势变更和公平的原则，酌情减免受疫情影响期间的租金。目前，相关法院的文章也认为新冠肺炎疫情可认定为不可抗力。当下为应对新冠肺炎疫情，支持承租方度过难关，万达商管集团、华润置地商业地产事业部等有社会责任感的商业地产企业，均已经发布公告，免除承租人春节期间的租金或物业管理费，这也为承租人要求减免租金提供了很好的范例。

2. 工厂、写字楼的租赁：我们公司现在因为广东省要求复工时间不早于2月9日24时，那请问2020.1.31-2020.2.9期间的租金可以适当减免么？

答：上海市和广东省均要求复工时间不早于2月9日24时，因此在此停工期间出租方和物业管理方不必承担房屋维修、物业人员管理、水电以及大楼清洁等事项，相对正常上班期间负担较轻，承租方可以参照不可抗力或情势变更和公平原则，并参考2003年非典期间的相关案例，依据具体情况与出租方和物业管理方协商适当减免承租方无法开工期间的租金和物业管理费。

3.住宅租赁：我是外地人，因疫情原因无法及时返回租赁房屋所在地，我在深圳租的房屋一直空着，能不能要求出租方减少租金？

答：参考以往案例及法理分析，尽管原则上新型冠状病毒肺炎疫情可被认定为不可抗力，但目前尚未有司法解释或相关政策文件将本次疫情定性为“不可抗力”，而且新型冠状病毒肺炎疫情对住宅租赁影响很小，与个人租住的房屋是否闲置没有必然的因果关系，因此不能以此为由要求出租方减少租金。但是疫情期间大家都应当承担起一定的社会责任，您可以和出租方说明理由、积极协商，争取互谅互让，请求其适当减少租金，但不建议承租方在未与出租方协商的前提下直接少交或延迟交付租金。

4.关于租赁期限的影响：在无法开工的情况下，短期租赁（如两个月）和长期租赁（如三年）的差别建议。

答：如果合同本身租期较短（如商务出行的短期租赁），且因地区政策管制问题造成长时间无法开工，此情况若导致使合同目的已经无法实现，可以协商解除合同。

若租期较长，相对来说停工时间占整个租期比例较小，可以和出租方协商减免停工期间的租金。

PART2

建设工程方面

5.在新型冠状病毒肺炎疫情影响期间，工人可能无法尽快返回工地，这种情况下，广东省内的工程项目如何安排复工时间？以及在复工后如何进行人员管理？

答：根据《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》等规定，除涉及保障城乡运行必需（供水、供电、油气、通讯、公共交通、环保、市政环卫等行业）、疫情防控必需（医疗器械、药品、防护用品生产运输和销售等行业）、群众生活必需（超市卖场、食品生产、物流配送等行业）和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的相关企业外，广东省内企业复工时间不得早于2月9日24时，用人单位应当依法保障员工合法权益。

1月31日广东省住房和城乡建设厅发布《关于切实做好房屋市政工程复工前后新型冠状病毒感染肺炎疫情防控的通知》（以下简称“通知”）。通知明确提出，除涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需和其他涉及重要国计民生及特殊情况的相关项目之外，全省各类房屋市政工程复工（含新开工）时间不早于2月9日24时。

国务院办公厅、广东省政府及广东省住房和城乡建设厅发布的通知系针对本次疫情的强制性规定，用人单位应该遵守。因此，若广东省内施工单位／相关项目如不属于上述可以提前复工的企业和项目的，均需在2月9日24时以后方可复工。

需要注意的，根据广东省住房和城乡建设厅发布的通知的规定，全省各类房屋市政工程必须具备通知规定的7项条件并经属地有关建设主管部门同意后方可复工；且在复工后应按照通知的规定和要求采取有效防控措施，坚决防止疫情输入、传播，保障工作现场人员生命安全。

6.此次新型冠状病毒肺炎疫情是否属于不可抗力，因新型冠状病毒肺炎疫情导致延期复工可否申请工期顺延？

答：根据《民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条的规定，民法上的不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。虽然目前尚未有司法解释或相关政策文件将本次肺炎定性为“不可抗力”。但我们认为，此次新型冠状病毒肺炎作为一种突发性的异常事件，不仅当事人不能预见，而且具有广博医学知识的医学专家也无法预见;自其爆发至今，还没有有效的方法阻止其传播,甚至还没有确定确切的传染源;到目前医学界还没有确定确切有效的治疗方法，目前中央及各地方政府已相继出台了一系列防治措施和相关政策，包括延长假期、限制交通等。因此，这种异常的事件，至少在目前，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件。

本次疫情发生后政府先后采取措施限制民工流动、推迟项目开复工时间，如因新型冠状病毒肺炎疫情导致施工单位无法按时复工的，应属于不可抗力。而不可抗力作为法定的免责事由，根据现行法律法规的规定，一般而言，可作为申请工期顺延的事由。故施工单位因新型冠状病毒肺炎疫情导致延期复工的，可以以不可抗力为由申请工期顺延。

应注意，如建设工程合同当事人一方在合同订立以前发生新型冠状病毒肺炎疫情或者在迟延履行合同期间发生新型冠状病毒肺炎疫情，则其不能认定为不可抗力。因此，如由于施工单位自身的原因导致工期延误，工程无法正常竣工，在工期延误期间爆发疫情，导致工程无法正常复工，该工期延误的过错应当归责于施工单位自身，施工单位无权继续主张免除延误责任。

新型冠状病毒肺炎疫情作为不可抗力事件，必须影响到施工合同的正常履行。如果在合同履行中遇到新型冠状病毒肺炎疫情，但并没有导致当事人不能按合同履行，此种情况不能视为不可抗力。此外，新型冠状病毒肺炎疫情作为不可抗力事件在具体应用到个案时，仍需要结合不同地区疫情严重程度、政府管制措施、疫情对当事人履行合同的实际影响等综合判断，不应一概而论。

7.因新型冠状病毒肺炎疫情导致的工程价款的变化应如何进行调整？

答：此次新型冠状病毒肺炎性质属于法律上规定的不可抗力事件。如建设工程合同对因不可抗力事件造成的费用增加和财产损失有约定的，应当遵从双方约定履行；如双方没有特别约定的，《建设工程施工合同示范文本》、《建设工程工程量清单计价规范》对施工单位停工的费用损失承担有示范条款或者规定，应当由发包人和承包人合理分担。

根据《建设工程工程量清单计价规范》的规定，不可抗力情形下所导致的人员伤亡、财产损失、费用增加等由承包人和发包人分别承担并调整合同价款。对于施工合同中采用《建设工程工程量清单计价规范》或对不可抗力有类似约定的，在合同履行期间因本次疫情所导致的人员伤亡、财产损失、费用增加等，可由发包人和承包人分别承担，并可参照以下原则调整合同价款：

（1）因本次疫情导致的工程本身的损害、因工程损害导致的第三方人员伤亡和财产损失，及运至施工场地用于施工的材料和待安装设备的损害，由发包人承担；

（2）疫情所导致的停工期间，承包人应发包人要求留在施工现场的必要管理人员和保卫人员的费用，由发包人承担；

（3）对于发包人、承包人在现场的看护人员因感染新型冠状病毒肺炎造成的人员伤亡分别由所在单位负责并承担相应费用；

（4）对于承包人的施工机械设备损坏及停工损失，由承包人承担；

（5）疫情过后工程所需要的清理和修复费用，由发包人承担；

（6）不可抗力解除后复工的，若不能按期竣工，应合理延长工期，发包人要求赶工的，赶工费用应由发包人承担。

应当注意，如果施工单位没有采取有效措施避免和减少损失，导致损失扩大的，应当就扩大部分的损失承担责任。

8.对于因新型冠状病毒肺炎疫情导致的工期延误，承包人如何申请顺延、所产生的损失如何要求发包人承担？

答：根据《合同法》第一百一十八条的规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合同期限内提供证明。在面对本次疫情所导致的无法及时复工的情况，承包人首先应当按照合同法（若发包人、承包人双方所签订的施工合同中有约定则从其约定）向发包人及监理人发出告知相关不可抗力的通知，并保留发包人及监理人收到该通知的相关凭证（包括发包人及监理人的签收凭证、已经通过邮寄方式向发包人及监理人发出通知的快递回执单）。

与此同时，针对应由发包人承担费用的项目，承包人应进行梳理并将相关证据作为材料一并向发包人提交。例如，疫情期间由发包人要求照看工程的，应留存发包人向承包人所发出的照看通知，以及根据发包人的照看指示所产生的相关人员的工资转账凭证、收款签字单、照看人员的实名登记记录等。

根据最新版（2017年版）《建设工程施工合同示范文本》的约定，承包人根据约定的程序向发包人进行报告，即因疫情导致无法正常施工或复工的，应在索赔事件发生后的28天内向发包人及监理人提交索赔意向通知书；发出索赔意向通知书后28天提交正式的索赔报告，应详细说明索赔理由以及要求追加的付款金额和（或）延长的工期，并附必要的记录和证明材料；疫情影响如果有持续的，合理间隔时间应持续提交索赔报告，说明持续影响的实际情况和记录，列出累计的追加付款金额和（或）工期延长天数；疫情影响结束后28天内提交最终索赔报告。

9.如果新型冠状病毒肺炎疫情进一步扩散导致施工合同无法履行的，合同方可否主张解除合同？

答：因新型冠状病毒肺炎疫情情进一步扩散导致施工合同无法履行的，参照2003年SARS疫情爆发时司法实例中的一般做法，因突发疫情导致原合同完全不能履行、或者延期履行或部分履行不能实现合同目的，守约方当事人可援引不可抗力主张解除合同。但需注意，主张不可抗力的一方负及时通知义务，并需采取措施以尽量避免损失发生和扩大，因其未及时通知对方或采取相应措施导致对方发生损失或损失扩大的，仍应就损失发生或扩大部分承担赔偿责任。合同解除后，合同款项及其他事宜由双方当事人根据诚实信用和公平原则，按照合同约定进行结算。

须特别注意的是，本次新型冠状病毒肺炎疫情虽属于不可抗力，但其不一定足以导致合同全部不能履行或合同目的不能实现，双方当事人仍可以通过变更合同或延期履行的方式继续履行合同。在此情况下，双方应待符合开工或复工条件时，按照合同约定继续履行各自合同义务。因此，除非合同有明确约定或已经明确本次新型冠状病毒肺炎疫情已导致合同全部不能履行或合同目的不能实现，否则建议合同双方谨慎主张合同解除权。

根据最新版（2017年版）《建设工程施工合同示范文本》关于因不可抗力解除合同的约定：因不可抗力导致合同无法履行连续超过84天或累计超过140天的，发包人和承包人均有权解除合同。合同解除后，由双方当事人按照第4.4款〔商定或确定〕商定或确定发包人应支付的款项，该款项包括：

（1）合同解除前承包人已完成工作的价款；

（2）承包人为工程订购的并已交付给承包人，或承包人有责任接受交付的材料、工程设备和其他物品的价款；

（3）发包人要求承包人退货或解除订货合同而产生的费用，或因不能退货或解除合同而产生的损失；

（4）承包人撤离施工现场以及遣散承包人人员的费用；

（5）按照合同约定在合同解除前应支付给承包人的其他款项；

（6）扣减承包人按照合同约定应向发包人支付的款项；

（7）双方商定或确定的其他款项。

除专用合同条款另有约定外，合同解除后，发包人应在商定或确定上述款项后28天内完成上述款项的支付。

10.承包的工程正处于施工阶段，因新冠肺炎疫情导致部分地区封城，部分原材料供应商无法准时发货，采购人可以追究供应商的违约责任吗？或者和原供应商解除合同，更换为可以准时发货的供应商吗？

答：因新冠肺炎疫情封城导致供应商无法准时发货，属于合同履行中的不可抗力因素，并非供应商故意违约，原则上需方无法追究其违约责任。但在不可抗力事件发生时，基于诚实信用原则，供应商有采取积极措施尽量减少或避免损失扩大的义务，如果供应商在肺炎疫情发生时能够采取措施避免损失的扩大而未采取措施，则推定其有过错，可要求其承担相应责任。

对于因新冠肺炎疫情导致供货合同已经全部不能履行,或者延期履行或部分履行不能实现合同目的，可要求解除合同。如需方为工程进度可从其他地区供应商准时或在更短时间内获得同类原材料，原合同继续履行或延期已经无必要，无法实现合同目的的，需方可解除合同。

出现上述情况，我们建议需方可以和供应商积极协商，争取互谅互让，通过变更或解除合同来妥善解决问题。如果需方无正当理由单方解除合同，则存在违约的法律风险。

作者：华商房地产与建设工程法律专业委员会

覃俏林才鹏何带勇

覃俏

华商律师事务所

高级合伙人

主要执业领域为政府投融资、房地产／城市更新、私募基金、股权及债务融资、创业投资、公司收购兼并及重组等资本运作业务以及泛资产管理法律服务、民商事诉讼及仲裁

林才鹏

华商律师事务所

合伙人

主要执业领域为房地产、建设工程合同纠纷、公司股权等方面的诉讼与非诉